[摘要] 我没有潘石屹那么悲观，认为房地产税出来之后房价会跌，或者像很多民众认为的那样，房价会崩盘。一旦房地产税推出，短期影响不大，但长期来一定有影响。
3月14日，国家统计局公布了2018年1-2月房地产各类数据。由于当前正值“两会”，这一事关民生的数据显得尤为引人关注。
今年1-2月份，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。调控的效果似乎比较显著。
然而，国家统计局的图表（如下图）却显示，商品房销售面积和销售额的两条增速曲线，由此前的平行走势变成了“喇叭”状，这意味着销售额的增速快于销售面积的增速！
此外，2018年1-2月份，房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点（如下图）。
这一“反常”的数据估计超出了很多人的惯常认识，不是说好的“房住不炒”吗，不是说调控取得显著效果吗？怎么投资增速还加快了！要知道，投资可是先行指标。遥想2015年以来的各地房价暴涨，哪一次不是被热火朝天的土拍炒起来的，一个又一个一开始有所犹豫的观望者，在密如雨点般“地王”的撩拨下，纷纷选择缴械投降，没条件，砸锅卖铁创造条件也要往售楼处、中介门店冲。
早在今年1月26日，任志强在一次演讲中对2018年的楼市抛出了三个核心观点，其中之一就是，“在现有政策不变的情况下，房地产投资一定是下降”。这才刚过了一个多月，观点似乎就被“证伪”了，难道房价又要开始猛涨了吗？
我不这么认为！在此前的一篇文章中，我已明确指出，不要幻想房价会大涨，2018年楼市的关键词是稳！目前来看，政策的逻辑还没有发生大的转变。事实上，两会召开前夕，部分城市调控还加码了。
然而，正如平静的水面下也会有暗流和旋涡一样，虽然楼市，以及此前的热点一二线城市呈现稳健的状态，但是，具体到不同的区域、城市，却又是另一番景象。再加上“租售并举”中的“租”在各城市开始陆续落地，1~2月份的数据还是比较正常的。
首先，对房地产行业的调控，无论是限购限售等，还是收紧信贷，从来都不是为了打死这个行业，而只是为了抑制泡沫，防范金融风险。
比如针对开发商的信贷收紧，主要是为了优化贷款结构、降低信贷风险，不能简单地理解为打压。毕竟这个行业目前依然是国民经济的支柱产业，如果真打压的话，早就已经哀鸿遍野了，还能有去年的销售额创历史新高？！
这个其实稍微懂点常识都不难理解。现实中，无论你走在哪个城市，放眼望去，除了林立的高楼，就是首尾相连的汽车长龙。
这两个行业就是我国的行业。
根据国家统计局的数据，2017年，我国商品房销售额13.37万亿元，汽车制造业规模以上企业主营业务收入8.53万亿元！
显然，汽车行业的规模与房地产还存在不小的差距，更别说其他行业了。如果说2003年国务院“18号文件”将房地产推到了国民经济支柱产业的位置，那么，如今这已经是一个客观的事实。
从世界范围内看，房地产是大多数国家的支柱产业。美国的城市化早就已经完成，但美国房地产占美国GDP的12%左右，相比之下，尚处于城市化进程中的中国只有6%左右。即便扣除统计口径的因素，美国房地产占GDP的比重还是远大于中国。我国房地产之所以会给人畸形的感觉，是因为短时间内上涨过快，地区失衡比较严重。
去年，我国商品房的销售面积是16.9亿平米。未来，我国每年住房新开工规模，下限大概是每年每人1.2平米，按10亿城镇人口计算的话，大概就是12亿平米（商品住宅10亿平米）；上限是2013年的水平，约20亿平米（商品住宅15亿平米）。不少中小房企会被吃掉，但整个行业没有问题。
换句话说，以“夕阳行业”来形容房地产并不妥当。这也是为什么销售面积和金额还在增长的缘故。夕阳的不会是这个行业，只是其中的部分企业。比如，当前一些中小房企——特别是前几年拿了高价地的，已经在卖地求生。
其次，这次调控跟以往不一样。以往调控都是中央出政策地方政府执行，整齐划一。这次调控将主导权下放到了地方政府，中央只定目标，因此呈现出了有打有拉的格局。换句话说就是，有些地方严厉调控，有些地方则继续通过利好去库存。总的来说，就是按住一二线资产的价格，同时三四线通过棚改放量，允许部分有人口有产业的城市资产价格适当上升。这是这一轮三四线行情的根本逻辑。
为什么会这样？如上所述，整个房地产行业的规模太大了，过去跑得非常快，继续这么飞奔可能会透支、衰竭而死，但总的池子不能缩小，否则会经济的影响会很大。
对于一二城市楼市有没有泡沫，一直以来，人们都争论不休。最近的“两会”上，政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民杨伟民在接受中国房地产报采访时表示，房地产市场现在是有泡沫的，尤其是在一二线城市，三四线城市的房地产市场还比较稳定，一些城市的房地产泡沫既不要主动挤破，也不能继续吹大。
简单地说，就是一二线的泡泡有点大了，需要时间消化消化，不能继续猛吹了。可是，一二线不能吹泡泡了，总池子又不能减小，怎么办呢？两个办法：一是打击投机、支持刚需和改善性需求；二是继续刺激部分三四线城市的需求，拉抬资产价格。
政府工作报告中提到，“支持居民自住购房需求……让广大人民群众早日实现安居宜居。”
杨伟民接受媒体采访时就指出，金融机构服务实体经济也包含正常的房地产需求。央行副行长潘功胜也表示，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。
体现到市场表现上，二线城市中，曾是市场公认的风险城市，房地产库存长期维持在较高水平的沈阳、大连、西安和昆明，成了新热点城市。
因为在全面升级调控的大背景下，这几个城市的调控政策比较温和，主要以限售作为调控手段，仅西安重启限购限贷。潜在的刚性和改善性购房需求持续释放，叠加投资性需求大量进场（昆明外地客户占比高达44%以上）和外来房企加速布局，使得这些城市呈现出地价、房价轮番上涨，量价齐升的态势。
部分三四线城市更是如此，某销售业绩排名前20的开发商在今年春节期间发起了以三四线城市为主的“抢春行动”，销售业绩超过50亿元，其高级副总裁表示，要不是因为货源不足，业绩可能还会更亮眼！三四线为什么这么火？的推动力来自于棚户区改造货币化安置！
虽然今年的政府工作报告没有再提去库存政策，意味着该政策正在逐步淡化，但去年底住建部部长王蒙徽就在住房城乡建设工作会议上表示，2018年，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存的工作。此外，各地的棚户区改造依然在轰轰烈烈的进行。
政府工作报告显示，过去5年，棚户区住房改造2600多万套。截至去年底，央行提供的抵押补充贷款PSL余额26876亿元，这意味着中央对棚改的支持力度为10万元/每套！
新的三年棚改攻坚计划是1500万套，其中今年开工580万套。数据显示，仅到2月末，PSL余额就达到29106亿元，这意味着今年前2个月净增加了2230亿元，预计今年全年或将达到7000亿元，远超580万套所需资金，换句话说，单套棚改的支持力度更大了！碧桂园的布局已经下沉到乡镇了，为啥？因为政策鼓励啊！三四五线城市特别是棚改城市，今年仍将是房企增长的强劲引擎！
因此，具体到区域，国家统计局的数据显示，2018年1~2月份，西部地区无论是销售面积还是销售金额，东部、中部和西部呈现台阶状（如下表），依次上扬。
就连东北地区都逆袭了，1-2月商品房销售面积416万平方米，增长15.2%，增速提高8.2个百分点；销售额314亿元，增长35.2%，增速提高13.4个百分点！充分体现了当前楼市有打有拉的格局。
最后，对于房地产投资不降反升的“怪象”，一是棚改的拉动，二是“租售并举”中的“租”在各处落地，比如上周的两会上，南京市长蓝绍敏表态，南京愿意“牺牲”200多亿土地，发展租赁房！大量租赁住房的建设，一是会带动土地供应的增加，二是拉动房地产投资的增长。
当然，对于普罗大众来说，最关心的还是该不该买房，在哪里买。我还是那个观点，长期看一二线的房价更有支撑，但别指望大涨，自住可以买，投资需谨慎。像深圳，去年房价整体平稳，有个别小区却一年涨了40%左右。这里面有两个问题：一是你能否在成千上万个小区里找到具有上涨潜力的房子，这并不比找到一只牛股容易；二是如此小的样本，可能是人为炒作拉抬的价格，水分较大。我身边一个过去多年都坚定看好深圳房价的朋友已经把多余的卖掉了，只留了一套自住，等待好时机再买入。
部分三四线城市似乎还有上涨空间，但分化比较严重。刚需和刚改该买就买。特别是棚改力度大的城市。
但有些地方只是炒房客的天下，价格可能确实涨了，拿在手里的资产很高，晚上做梦想想都会很爽，但套现不易。
每个人/家庭都需要至少需要一套房安放肉体和灵魂，但有些钱你注定赚不到。自住的归自住，炒房的归炒房吧。
还有人认为，两会之后调控会放松。我想说的是，十九大之前也有很多人这么想。还是趁早放弃这想法吧，加快房地产税立法已经成为党中央提出的重要任务，这是长效机制的重要组成部分。虽然有很多人说这会困难重重，但三四线去库存这么艰难的任务都完成了，要相信我党有这个能力。
我没有潘石屹那么悲观，认为房地产税出来之后房价会跌，或者像很多民众认为的那样，房价会崩盘。一旦房地产税推出，短期影响不大，但长期来一定有影响。
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