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房地产2月报|热点城市持续降温

沭阳官方实播台 2018-03-14 10:53

[摘要] 国家统计局发布的2018年1月份70个大中城市新建商品住宅的价格指数，数据显示1月全国房价平稳运行、热点城市继续降温是主基调。无论是从环比还是同比数据看，一线城市新建商品住宅销售价格都出现了下降，二三线城市的房价涨幅回落，不过部分三四线城市仍在升温过程中。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 16px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-tap-highlight-color: transparent">国家统计局发布的2018年1月份70个大中城市新建商品住宅的价格指数，数据显示1月房价平稳运行、热点城市继续降温是主基调。无论是从环比还是同比数据看，一线城市新建商品住宅销售价格都出现了下降，二三线城市的房价涨幅回落，不过部分三四线城市仍在升温过程中。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 16px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-tap-highlight-color: transparent">70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降，二手住宅销售价格降幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月回落0.3和0.2个百分点；三线城市环比涨幅分别回落0.1和0.2个百分点。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 16px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-tap-highlight-color: transparent">上涨城市集中在非热点调控城市，楼市表现与城市调控政策力度“同向”。调控力度较大的城市房价涨幅放缓，调控力度的几个城市房价同比下降。预计今年北京等一线城市房价将继续同比下调，同时楼市调控政策将向三四线城市深入。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 16px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-tap-highlight-color: transparent">环比来看，2月30大中城市商品房成交套数环比下降50.19%，其中一线、二线、三线分别下降51.44%、41.56%、56.94%，其中存在商品房成交情况因受春节假期影响而遇冷的情况；但从同比来看，2月30大中城市商品房成交套数同比下降39.07%，其中一线、二线、三线分别下降27.24%、49.19%、53.36%，除了受春节假期影响以外，一方面房贷政策不断收紧将一部分购房者及炒房客拒之门外，另一方面市场对2018年地产市场走势或仍持观望态度。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 16px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-tap-highlight-color: transparent">与热点城市地产市场遇冷的情况相反，部分非热点三四线城市则表现较为活跃。不少在外打拼的人选择在三四线小城镇购房，一方面是出于投资目的，另一方面则来自于购房给父母居住的新购或置换需求。“挣一二线的钱，买三四线的房子”成为返乡人群的又一选择。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 16px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-tap-highlight-color: transparent">商品房库存水平进一步下降。2017年末商品房待售面积58923万平米，环比下降683万平米，同比下跌15.3%。其中住宅待售面积环比下降670万平米，同比下跌25.1%，住宅库存的下降是推动整体库存下降的主因。按目前现房销售速度，商品房待售面积的去化周期降至17.7个月，其中住宅降至11.6个月，已接近合理区间。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 16px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-tap-highlight-color: transparent">进一步观察国内十大热点城市（北京、上海、广州、深圳四座一线城市及、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门六座二线城市）的库存去化情况，发现虽然上述城市商品房库存自2016年以来持续下降，但受销售放缓的影响，2017年末开始库存水平不降反升；

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 16px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-tap-highlight-color: transparent">从100大中城市土地成交来观察。2017年100大中城市土地供给和成交均有明显上升，尤其是住宅类土地增长明显，供需两旺，证实开发商补库存的行为。商服用地整体缩减，供给和成交均负增长，继续关注“存量”机遇。工业类和其他类土地供给明显增加，反映工业园区、物流园区、特色小镇等产业规划用地增多。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 16px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-tap-highlight-color: transparent">一线城市大幅增加土地供给，尤其是住宅类土地供给，以期遏制房价快速的局面。二线城市则供给大幅收缩。三线城市由于销量、房价均明显上行，政府加大推地力度，一方面稳定房价，另一方面也提升政府收入。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 16px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-tap-highlight-color: transparent">当前政策导向，一方面增加土地供地，缓解住宅土地稀缺性，并通过增加拿地限制（如价格上限、竞自持面积、竞配建面积、竞公租房面积等），防止地价大幅上行，引导溢价率走低；另一方面，大力增加“租赁用地”供给，推行“租售同权”。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 16px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-tap-highlight-color: transparent">开发资金不乐观延续。2017年末房地产开发资金来源同比增长8.2%，远低于2016年15.2%的全年增速。分项来看，2017年国内贷款同比增速连续2个月回落至17.3%，其中银行贷款、非银金融机构贷款增速均有所下降。2017年个人按揭贷款同比增速降至-2%，连续14个月下行，定金和预收款同比增速降至16.1%，低于去年30%左右的增速水平，自筹资金同比增长3.5%，连续10个月回升；

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 16px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-tap-highlight-color: transparent">开发资金的继续趋弱预计将延续。一方面是商品房销售放缓，另一方面是政策调控不断升级之下，银行主动控制地产类贷款，但自筹资金持续改善，反映在去库存、以及量价上行的带动下，房企盈利上升，投资能力增强。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 16px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-tap-highlight-color: transparent">2017年12月房地产新开工面积同比增速为7%，较前3个月小幅回升，其中住宅类小幅下降至10.5%，办公楼类连续三个月上行升至-4.3%，但全年均维持负增长，商业营用房类连续两个月小幅回升至-8.2%，同样录得9个月负增长。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(34,34,34);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 16px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-tap-highlight-color: transparent">数据上来看三类物业类型新开工增速均处于下行通道。住宅新开工回落主要受房地产调控政策逐渐趋紧，住宅销售整体放缓所影响，开发商转向观望，开工速度放缓。办公楼和商业营用房主要受前期开工速度较快所影响，目前焦点仍旧是库存的去化，但一、二线城市已逐渐进入到“存量时代”，商业地产并购交易额正逐年上升。

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