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房地产和金融结合，才是在美国房市赚钱的办法

沭阳官方实播台 2017-12-15 10:35

[摘要] 房地产行业作为资金密集型行业，与金融行业有着很强的依赖性和互动性。一个全新的金融行业、一个传统的地产行业在互联网+的概念下，摩擦出了新的“火花”。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">房地产金融，是房地产业与金融业密切结合的产物，具体来讲，是指围绕房地产业的开发、经营、消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动以及相关金融机构、市场与金融工具的总称。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">房地产金融的具体表现形式表现为银行对房地产发行债券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证劵公司；抵押贷款证券化等。房地产金融的含义就是房地产资金的融通。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: center;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px" img-box="img-box">

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">不同国家由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度，形成了不同的房地产金融模式。美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。到目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">美国国会通过的一系列房地产金融法案，目的就是保证消费者能够获得房地产销售过程中的所有信息。从1968年开始，联邦政府先后制定了《跨州土地销售信息完全披露法》、《消费者信贷保护法》等一系列法规，以保证市场的充分竞争性。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">这些法规规定开发商、提供贷款的金融机构必须向购房者书面提供有关地块、总融资费用、年利率、还款周期、每周期的还款额、到期日及其他可能发生的费用等信息，并必须在政府相关的管理机构备案。此外，美国各类金融机构均可以参与房地产金融业务，不存在一个由行政指派的、垄断某些住房信贷业务的金融机构。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">随着美国宏观经济环境的变化，金融创新工具在美国的房地产金融市场上层出不穷，各种不同的房地产金融工具在不同的经济环境中应运而生，也为不同时期美国的房地产业发展起到了重要的支撑作用。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">20世纪80年代以来，随着直接融资方式运作的抵押银行逐步占据主导地位，房地产抵押贷款证券化种类越来越多，在美国房地产金融市场中越来越占有较高的市场份额。目前，美国共有住房抵押贷款转手证券、多档抵押贷款转手证券、非机构担保多档抵押贷款转手证券、商业房地产抵押贷款支持证券、资产支持证券和债务抵押债券等六大类。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">针对地产开发的不同项目、不同环节或不同的操作团队有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构，采取最适合的融资渠道。房地产企业融资从性质上划分主要有债权融资和股权融资两大类。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">股权融资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东融资方式。股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。文件规定，自有资金比例必须超过30%。房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。

RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有募集资金灵活方便、审批速度快、及资金利率可灵活调整等优势。但是劣势是信托融资的成本一般偏高。但是信托由分单一信托和集合信托两种，集合信托成本要稍高于单一信托。

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