[摘要] 近一周之内，世联行董事长陈劲松在北京做了两场主题演讲，一场是11月24日明源地产研究院主办的中国房地产总裁峰会，一场是11月30日中伦律所主办的首届中伦城市发展论坛。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 近一周之内，世联行董事长陈劲松在北京做了两场主题演讲，一场是11月24日明源地产研究院主办的中国房地产总裁峰会，一场是11月30日中伦律所主办的首届中伦城市发展论坛。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 那么，在这两场重量级的活动上，陈劲松老师都说了哪些观点呢？以下梳理出了10条观点，分享给大家。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 一、长效机制一定出，就在未来两三年
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 2017年中国第十九次代表大会确定方针以后，到2019年许多政策都会落地。这符合“30年而道更”的规律，即每30年大道理要变一次。长效机制一定会出，就在未来两三年。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 二、中国将诞生宇宙级的租赁市场
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 何为美好生活？在过去的三十年中，这或许可以和买房划上一个等号，是由开发商定义的，就是毕业得买一套房，发财就得改善，再挣多钱就住豪宅，还有钱就投资。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 可是未来三十年，可以肯定的是定义已经改变了，因为房子是用来住的不是用来炒的。中国曾经诞生过宇宙级的房地产，未来也必将诞生宇宙级的租赁。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 三、房地产集中度还会提高，但增速会放缓
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 中国房地产商的集中度，20年来已经达到，未来集中度还会提高，但增速不会那么快。并购并不带来行业增量，仅仅是内部划分蛋糕而已，是企业的价值，不是行业的价值。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 四、2018年是房地产小小年，等待的房企胜算很小
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 因为可以的地方全限了（限购、限贷、限售），实现不了闭环。那些认为现在限价、卖了就亏了，等待（政策放松、市场回暖）的房企，是在跟市场和政府博弈，胜算很小。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 在长效机制没有落实之前，中国房地产就是一个“窄通道”，一个“鸟笼经济”，坚持去流动性。中国首次进入土地财政的修改阶段，地产调控会是长期的、严厉的。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 五、三四线城市房价高涨是“边哨效应”
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 三四线城市目前的高涨是“边哨效应”，即是到尾声了，最后一下啪得特别响，过了就不行了。比如今天东北三四线城市市场，能够持续吗？非常值得怀疑。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 六、人口红利在减少，但“工程师红利”在增加
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 虽然我们的人口红利正在消失，但是“工程师红利”（即人口教育素质红利，高教育背景人才积累）正在形成新的红利。他们将会生活在哪里呢？面对新时代，开发商的产品力要重新回到开发主场，得重新适合主流人群90后的生活方式。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 七、90后全是“富二代”，要向90后学习
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 90后的改善住宅与70后，80后的思维方式是不一样的。比如现在90后是在家购物，在外吃饭。而60后是在家吃饭，在外购物。生活方式、思维方式完全是反的。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 八、房地产还有未来，可是玩法确实变了
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 谁都不能否认中国房地产市场的未来，可是玩法确实变了。新30年中国房地产发展没有问题，最主要是主流人群生活要重新定义。未来做房地产产品，90后会成为市场主流，未来我们可能要向90后学习生活，学习生活方式。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 九、未来5年中国将诞生全球的REITs
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 分门别类的地产细分产业，公寓、养老、医疗等，中国会迅速超越美国，诞生宇宙级的REITs。（对于开发商而言，REITs的小部分功能是融资，但主要功能是另一种形式的“销售”；对于个人而言，你有机会成为一栋大楼的“股东”）
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 十、未来土地市场会发生两个大变革
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 其一，从过去的土地供应方（政府）变为多主体的供应，即政府、集体、企业、个人。未来大央企、大国企，各安居集团将重新回到主场，因为资源太多了。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 其二，未来土地市场会分化成两个市场，一个是完全自由的土地财政的土地市场，一个是受控的土地基准竞投市场。
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