[摘要] 商品房的“预售制度”为开发商提供了天然的杠杆，恒大、碧桂园等“现金流型房企”把这一机制运用到极致，规模得以迅速扩张。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">商品房的“预售制度”为开发商提供了天然的杠杆，恒大、碧桂园等“现金流型房企”把这一机制运用到，规模得以迅速扩张。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">楼面地价2000元/平米以下的三四线城市住宅项目，地价与房价的比（业内称地货比）低于四分之一，是开发商绝佳的“集资工具”。因为房地产开发周期三年左右，拿地后3个月开工、8个月开盘，一年就可以实现现金流回正，之后到交房为止的这两年时间，开发商收取购房者的钱在先，支付工程款及相关税费在后，形成长达两年的资金无偿占压。所以，恒大、碧桂园这种规模扩张型公司，在三四线城市通过牺牲利润换取“高周转”，实现资金占压的化。“在三四线城市挣现金流，去一线城市赚利润”成为业内普遍的操作模式。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">2017年，一二线城市限购，投资需求被挤压到三四五线城市“去库存”，大型房企销售额暴增，前11个月，碧桂园、恒大、万科销售额均超过4000亿元！感谢接盘侠为房企在三四五线城市的“集资”工作做出了巨大贡献。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">开发企业手持重金，短期内抗风险能力大大增强，但是今年“在一线城市赚取利润”的努力遇到很大的麻烦。一二线城市严格限价，高于政府指导价的项目无法取得预售证。待售项目中，政府指导价格普遍低于周边二手房价格20%以上，有的甚至低于50%！
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">一方面，房企资金链暂无忧虑，自然不甘愿放弃“到嘴边的肥肉”，继续与限价政策博弈；另一方面，在三四五线城市为了“集资”而放弃的利润必须在一二线城市赚回来，否则杠杆就会放大亏损，整个模式就成为旁氏游戏。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">一线城市的项目，尤其是地王项目，是悬在开发商头上的一把利剑。楼面地价超过5万元/平米的楼盘，“3个月开工、8个月开盘，一年现金流回正”的玩法行不通了。拿地一年内，房价中的大头部分——地价必须支付，两年内都无法实现现金流回正。因为政府限价，价格博弈已经一年，期房都已经成为现房还未取得预售证，土地款的利息也是一笔不小的负担。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">时值岁末，部分市场价格与政府指导价相差不大的项目，房企无奈开始“就范”，再玩点捆绑车位的把戏半推半就地出货，因为价格低于二手房，形成冬夜中的排队抢购。而指导价与市场价格相差悬殊太大的项目，尤其是土地成本高的项目，按照指导价销售就是亏损，博弈仍将持续。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">三四五线城市成功“去库存”是一把双刃剑，一方面它降低了发生系统性金融风险的可能性，使“房地产绑架中国经济”的情况大大缓解，使政府敢于大胆“保持定力”，坚持“双支柱”调控框架，实施从紧的货币政策；另一方面，它也武装了开发商，使开发商与政府指导价的博弈从2017年延续至2018年。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">悬念继续保持……
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: center;PADDING-: 0px;FONT: 16px/26px Arial, 'Microsoft YaHei';PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 16px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px" img-box="img-box">
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