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中国房地产投资的下半场：大坑与机遇并存

沭阳官方实播台 2017-08-25 10:04

[摘要] 也许概念听起来有些复杂，其实也就是房企盘活不动产，将旗下房子金融化的手段。这和康老师在做的房产抵押理财项目没有本质上的区别。只是美国的主体是房企，咱们的主体是个人业主。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">一、和趋势做朋友

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 1.8em 0px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">陈劲松说：“三十年为一世而道更”。自1988年住房体制改革以来,中国房地产市场已经历经了29个春秋。我们越来越能感受到，房地产市场的规则和形势在一点点的发生改变,向着下一个阶段演进。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 1.8em 0px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">在房地产投资的下半场中，谁能先一步察觉到趋势的动向，和趋势做朋友，谁就能先人一步趋利避害，保护和增值家庭的财产。反之，则有可能成为新时代到来的牺牲品。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 1.8em 0px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">这意味着什么？意味着城镇化进程减缓，住房总需求增速放缓。房地产市场从“买买买”的扩张期，到了精打细算调整结构的存量置换期，房地产市场的资金在向一线城市集中。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 1.8em 0px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">投资房地产市场如在金矿掘金，一开始金子都在浅层，俯拾即是，闭上眼睛买房都能赚钱。后来浅层的金子都被采完了，人们只有花费更多的设备和更复杂的技术进入深层开发，寻找金子。而在这个阶段，个体的力量就显得单薄了很多，毕竟你一个人很难走遍整座金矿，比较哪个区域含金量更高。于是，人们纷纷组成采矿公司，利用集体的力量开发金矿。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 1.8em 0px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">而我们知道，在任何领域，专业化的团队的实力，都是散户个体难以匹敌的。比如，我们普通人很难有精力“看房二百套”，但是可以请教已经完成“看房二百套”的专业人员，让他给出合理的建议。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 1.8em 0px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">当前的市场，参与的人越来越多，各领域的人才都来研究房地产市场，已经很难找到未被别人发现的机会，获取超额了，更大的可能是遇到看起来美好的“大坑”，套牢而不自知。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 1.8em 0px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">这说明房子现在具有很强的金融属性，人们试图通过购买房产来进行资产保值。而当人们都闻风而动追逐房子的时候，房地产市场则开始变得像一个“击鼓传花”的游戏，越在后面高位接盘的人，越是如坐针毡。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 1.8em 0px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">投资房产，就如同投资了房产所在城市的股票。而股票总是有涨有跌的，即使是再好再优质的股票，当被人为推高价格到一个又一个高点之后，透支了未来数年增长空间的它，也难免会产生下跌回调的预期。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 1.8em 0px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">就如同早就在通州和北三县布局的人，已经赚了个盆满钵满，后面跟着上车的人也赚了一笔。但等到尘埃落定，房价高企，政府调控政策来临之后才后知后觉要进场的人，就只能做先行者的接盘侠。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 1.8em 0px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">从我党进行土地革命以来，每一次在土地领域的变革都给中国带来了巨大的发展机遇。中国改革开放以来创造的奇迹般的成就，土地财政的模式功不可没。然而，世间没有一劳永逸，万世相传的法门，与时俱进才能经久不衰。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 1.8em 0px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">康辉老师反复强调：“房产的价值就是房子周边的各种城市提供的公共配套设施的价值总和，买房子其实就是在买房子周边的各种公共配套设施，这些配套设施包括地铁、公交、道路、桥梁、车站、学校、医院、商场、公园、超市等等给居民提供各种公共服务的设施。当房子周边的这些配套设施越多越优质，那么房子的价值就越高，反之正好相反。”

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 1.8em 0px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">还是拿通州和环京房价举例，它们之所以能够大幅上涨，就是因为在政策的倾斜下，公共配套设施得到全方位的完善：譬如北京政府搬迁带来的交通和环境的改善，重大项目如环球影城的修建，名校分校带来的教育资源的提升等等。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 1.8em 0px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">那么如何寻找这样的机遇呢？在股市中，每一只股票都要有很多人去研究它的财务报表，掌握它的方方面面，动向。而在楼市中，同样需要人来密切关注政府向公众公开的信息，查阅每年城市重大建设项目的地点和进度，了解城市发展的动态变化，从中解读出有价值的信息。唯有如此，才能先人一步。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 1.8em 0px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">在美国，REITs，也就是房地产信托投资基金有很大发展，这也就是著名的“资产证券化”。房企将其旗下部分或全部商业物业资产(如办公楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产)打包上市，向投资者发行信托单位或股票，并以物业资产的租金等为来源定期向投资者派发红利，并由专业的基金管理公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。

RD-SPACING: 0px;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;TEXT-ALIGN: justify;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 1.8em 0px 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">也许概念听起来有些复杂，其实也就是房企盘活不动产，将旗下房子金融化的手段。这和康老师在做的房产抵押理财项目没有本质上的区别。只是美国的主体是房企，咱们的主体是个人业主。

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