12月楼市继续降温 政策收紧持续

沭阳官方实播台  2016-12-17 08:59

[摘要] 调控影响之下，各地新房市场在整体成交回落之后，近期成交走势趋于平稳。从数据相对完整的36个中原所监测的城市来看，上周新建住宅成交面积环比微降0.3%，其中一线、三四线城市分别下降3%、6%，二线城市则上升5%。36个城市中，成交量环比上升和下降的城市个数各半。

RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">调控影响之下，各地新房市场在整体成交回落之后，近期成交走势趋于平稳。从数据相对完整的36个中原所监测的城市来看，上周新建住宅成交面积环比微降0.3%，其中一线、三四线城市分别下降3%、6%，二线城市则上升5%。36个城市中，成交量环比上升和下降的城市个数各半。从调控城市与非调控城市的对比来看，其新房成交走势基本一致。上述36个城市中，上周调控城市新房成交量环比微升1%，非调控城市环比微降2%，显示市场整体趋稳。另据中原监测的18个城市开盘认购率数据来看，近四周均在低位徘徊，四周平均认购率值为66%，而今年前期的平均认购率水平达74%。在推盘量整体相对平稳的情况下，认购率走低显示出市场明显转淡。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">二手房市场在经历了持续的成交回落之后，上周终于有所企稳。中原监测的21个城市上周的二手住宅成交面积环比上升4%，结束了此前连续五周的环比下降走势。在主要的九大城市中，仅广州、深圳上周二手房成交量环比有所上升，其他城市均出现下降。二手房成交水平能够直接地反映市场的真实情况，近期的整体回落正是体现了当前市场的降温之势。中原经理指数反映了专业经纪人对后市的期望，上周上海及广州的中原经理指数与上周持平，深圳中原经理指数在近期低位处略有微幅回升；天津及成都的中原经理指数则比上周均有2个百分点的回落。中原报价指数则客观地反映了业主对后市的信心，上周各主要城市中原报价指数全线于近期低位有所回升，反映业主对后市预期有所走强。从上述两个指数的综合走势来看，市场将陷入买卖双方的短期僵持。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 市场成交继续下调，政策收紧趋势持续
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 12月12日，珠海市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金贷款首付款比例有关事项的通知》文件，宣布从即日起，该市公积金贷款低首付比例，不得低于30%，而之前为20%。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 怀来县发布的《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》规定，自2016年11月30日起，非本县户籍居民限购1套住房，即：非本县户籍居民尚未拥有本县住房，可在本县购买1套住房(含新建商品住房和二手住房)，且购房首付款比例不低于30%；非本县户籍居民已在本县拥有1套及以上住房的，暂不得在本县购买住房。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究2017年经济工作，2017年房地产市场动向备受关注。会议提出，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 首先：京津冀一体化中，区域内不论是北三县还是其他区域，房价涨幅均比较明显，这种情况下，政策调控的市场继续存在。冬奥会的概念影响下，孔雀城、碧桂园、恒大、鸿坤、荣盛、广安控股等开发商相继进驻怀来，怀来房价也全面突破万元，并且出现了炒房团哄抢抬价的行为。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 其次：7日，发改委、工信部、国土部、环保部、住建部、水利部、林业局等七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》(以下简称《意见》)，明确提出，要严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 目的主要还是剔除房地产化，房地产化带来的是投资投机需求，调控非常有必要，而且这次七部委发文应该是规格非常高的表态。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 第三:从市场趋势看，11月来，已经超过13个城市在10月基础上出台了楼市调控看着，从看，从930开始的这一轮楼市调控各地已经有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施：
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 第四：经济工作会议明确房地产长效机制有待建立，从市场看，2016年房地产从前三季度的爆发到四季度降温，楼市发展需要平稳健康。2017年房地产市场动向调控政策是不是会继续加码，是市场的热点关注问题。本次会议提出，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 过去的房地产调控更多是短期政策，所以经常因为经济走势不同而出现波动，长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策，关键是需要完善长期制度建设、房地产税等长期政策有望加快落地。建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从此次会议看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收等制度。以长效机制引导市场稳预期。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 11月来，已经超过10个城市在10月基础上出台了楼市调控看着，从看，从930开始的这一轮楼市调控各地已经有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施：
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 2个月房地产市场面临了3轮房地产调控风暴：从特征看可以分成：
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 轮：北京930开始的22个城市联合国庆假期收紧调控潮。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 主要特征是主要从限购、限贷、土地供应等方面进行调节。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 第二轮：各地从10月8日到11月27日。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 主要特征是：各地的落地执行，基本出台调控政策城市都1-2次发布了落地执行细节，各地继续大力开展房地产市场整治行动，预计今年四季度调控城市的政策环境都将维持从紧局面。在轮前期限购、限贷政策出台后，10月中旬开始各地开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行，这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比，政策执行力度强。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 第三轮：上海发布的全面信贷收紧机会，虽然到目前只有一个城市，但这是个城市提及全面恢复2014年930政策之前的认房又认贷。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 政策的主要特征就是认房又认贷，基本恢复到2014年930之前政策力度。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 预计后续很可能包括其他一线城市及涨幅比较快的二线城市，都有可能部分恢复认房又认贷，这一政策对市场的改善需求打击非常大。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 第三轮政策已经从前两轮的主要影响投资，到第三轮的开始全面约束改善需求，所以预计影响较大。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 从10-11月房价走势看，有所放缓，但部分依然在上涨中，升级调控是为了停止上涨。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 从市场走势看，11月市场成交开始明显下调，叠加这些调控措施有望市场继续降温。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 上海10月房价环比上涨0.5%，天津10月房价环比上涨1.3%。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 从土地成交角度看，上海天津，今年截止日前，成交金额全面超过千亿，其中天津更是。上涨139%。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 其次：本轮调控的主要特征是从上而下的目标式管理，成交量趋稳，价格涨势放缓，一二线楼市降温，三线城市稳定增长，城市分化显著，调控政策取得一定预期成效。北京、成都、天津、深圳、郑州、厦门、上海，7个城市在10月下半月出现了价格下调。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 从这接近2个月60天的调控看，本轮房地产调控与往年大的不同是
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 持续的打补丁，加压力。叠加历史严格的执行力度。所以从市场影响看，政策效果非常明显，降温趋势延续。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 第三：第三轮调控逐渐开始银行金融端发力，包括11月底济南、南京等地部分银行暂停房贷。从银监会到地方，都开始明显收紧房地产信贷，信贷收紧，未来市场将快速告别价格过快上涨。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 过去十几年的房地产波动历史，与货币政策完全吻合，一旦信贷政策收紧，房地产市场将快速降温。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 第四：未来政策开始“托底盖帽”，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显的分化，托底盖帽开始出现，这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的将会升级到一城一策、一城多策。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 这一轮政策因为原则是一城一策，所以各城市力度不一，部分城市力度太大，这也给了很多出台政策力度不大的城市压力，整体看，这一轮政策的力度非常大，市场将告别明显上涨。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 4季度前期过热市场将出现明显降温，部分区域将出现价格下调的现象。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 第五：在前期限购、限贷政策出台后，国各地开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行，这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比，政策执行力度强。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 预计四季度过去房价涨幅较快的10几个核心区域城市，房价将从10月份的停涨到11-12月的微跌。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 从2015年3月30日开始的，本轮因为资金潮导致的楼市持续火爆上涨，在2016年930开始的22个城市严格调控下降温，持续18个月的爆发在10月份出现看短期拐点，政策变化是本次楼市调整的主要因素，所以后续市场走势依然看资金价格与政策变化。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"/>RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 整体看，预计本次调控周期起码持续6-9个月，甚至有可能周期拉长到2018年。20个城市城市房价将出现10%以上的价格下调空间。

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