天价房子的背后 市场炒作还是地产泡沫？

现在如果一套单价4万/㎡的房子，周围的非房子单价是3万，那么这个好 的 价格就是1万/㎡。买了这样一套房子，溢价部分就相当于多花了几十万，甚至上百万买了一个 的 。考虑到 的 资源稀缺，以及现行的中 制度，这几乎是一个必然出现的市场化行为。

现在奇高的房价会导致需求下跌，而房子即便再贵，也不缺市场，令人趋之若鹜，就像很多中国家庭，孩子都还没生出来就在考虑房子这个问题了。这其实就是房子里有趣、也值得玩味的一点： 人都认为， 的价格会持续地上涨，这意味着房子的价格上涨预期是有保障的。

很多人买房子，会去挑选烂、小、不适宜居住的类型，孩子 后，再加上一点价转手卖给下一波适龄儿童的父母。

有没有觉得很熟悉？这是一个“使用价值”不断转手传递的过程，在需要的时候买入，拿到了 后再卖出，房子越小越烂就意味着总成本越低，流通性也越好。所以当事人并不担心风险，因为中国人对 的需求永远恒定地存在，而且只会不断地增强，而资源却是稀缺的。

但大家可能忽略了，这种价值增长与兑现有一个前提，那就是“房子= ”不变。目前，房子几乎都等于 ，如果某一天，房子不再直接等于 了，那么一切基于这个前提的逻辑都会推倒重来，价值传递的游戏就变成了击鼓传花的泡沫。

房子由两部分价格构成：普通房产价格+ 价格，支撑前者的是什么？是它的地理位置，是步行10之内有多少 站、有多少商业综合体和大超市，是小区周围两条街上有多少银行和高级酒店，这是相对不易改变的部分。而支持 价格的是什么？是 的一纸 文件，要改变起来恐怕就容易得多了。

如果我们去关注 部对 的态度，就可以发现： 对多校 的长期趋势规划是 坚定的，这意味着或许未来某一年，你买了一套房子，你的孩子也不见得一定能进那所好的 ，还要去抽个签、摇个号，看看在这一大片的多个 里抽中了哪一个？这也并不意味着房子全无价值，毕竟，它至少还代表了抽签摇号的资格。

另一种可能，是师资流动，或许哪一天公办中 教师会在不同的 轮流 ，以保证大程度的 公平，这也是大部分发达国家房子价格不会过高的原因。

第三种情况，影响更加直接，是私立 。我另外一位朋友的话很有代表性，他的孩子今年6岁，目前正在找 。他也有一套好的房子，但他更希望孩子去私立 ，因为他的那套房子对应的公立 位于 ，基础设施实在是太差太差了，他担心“孩子的审美能力会受到影响”。私立 其实也不太好进，竞争激烈，但总体上私立 越来越多，质量也越来越好。而且， 资源的供需失衡意味着其中有一个 大的市场缺口，大家也都看到了，我们可以预期未来几年这个缺口会补上一些。

然而中国随着经济增速不可避免的放缓，未来已经不再可能延续依靠堆砌 而拉动经济增长的模式，而在多年的 热潮下，中国已经积累令人担忧的地产库存，住房需求和 增幅明显下降，依靠刺激房地产重归高增长的模式，已经一去不复返了。

看到这里，你大概明白了，我是不推荐去买那套房子的，因为他多付出的资金、以及对户型样式的妥协，都仅仅是为了满足多年之后才出现的需求，届时很多事情可能都改变了。

我想我会再和他说一说，当资产价值增长的兑现预期被改变之后，原本的 资产可能就会成为一种泡沫，尽管在破裂前，我们还不能称其为泡沫。

当前真正需要担心的是房地产泡沫破裂以后企业债务链断裂和地方 财政困难而对银行系统造成的冲击，但鉴于中国经济的高储蓄率和低金融化程度，我认为，只要 部门未雨绸缪，这种风险仍在可控范围之内。因此，我们不必担心楼市泡沫破裂引发全面的系统性金融风险。

但对于那些今天仍迫不及待地将毕生积蓄投入楼市的普通老百姓而言，他们挤上的很可能真的是中国楼市近20年 上涨周期的后一班列车。它的前方不是遍地 ，而是泡沫破裂后的泥淖。