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住房公积金资产证券化开闸负利差风险犹存

沭阳官方实播台 2016-10-31 10:37

[摘要] 随着国内房地产市场成交量的增加，一二线城市多地住房公积金贷款额度普遍偏紧，资产证券化逐渐成为各地公积金管理拓宽融资渠道的重要选项。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-SPACING: 0px;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 16px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px Simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">业内人士认为，虽然住房公积金信贷资产证券化未来**“大有可为”，也是未来政策和市场面的变化趋势，但是，从当前来看，住房公积金资产证券化的总规模有限，上述几个城市已知的累计发行总规模也不过400亿元左右，对于当前住房公积金出现的收不*支等问题也是杯水车薪。另外，如何从的角度吸引机构者购买住房公积金*押贷款证券，也是急需解决的问题。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-SPACING: 0px;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 16px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px Simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">上海是上半年房地产交易为活跃的城市之一。由于市场成交活跃，住房公积金支取额度较大。2016年4月，上海市住房公积金管理就曾对媒体表示，近来确实存在贷款审批周期拉长的情况，这主要是受业务量激增、处理能力饱和的影响。为防范公积金贷款风险，公积金管理还加大了审核力度。目前上海住房公积金贷款总体平稳，不存在坊间传说的停贷情况，同时正在研究完善住房公积金制度的相关政策。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-SPACING: 0px;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 16px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px Simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">同策咨询研究部总监张宏伟表示，2015年底，上海住房公积金管理就有一笔近70亿元的个人住房公积金贷款资产证券化产品发行，此举为其他区域的公积金贷款资产证券化试点带来明显示范作用。在当前部分城市公积金已经出现“余额告急”、收不*支等问题时，通过住房公积金信贷资产证券化可以更好盘活公积金存量资产，释放沉淀占用的贷款资金，为购房贷款开拓外部资金来源渠道，有效缓解公积金运行中存在的使用率偏高、短存长贷的流动性风险。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-SPACING: 0px;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 16px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px Simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">随后以上海、南京、杭州、苏州、常州、湖州等为代表的江浙沪城市也开始积极试点住房公积金信贷资产证券化。2016年3月14日，杭州公积金2016年期个人住房贷款资产支持证券和湖州公积金2016年期个人住房贷款资产支持证券在银行间债券交易市场挂牌发行，此次融资规模14.18亿元，成功发行利率为杭州1年期3.12%、3年期3.6%，湖州3年期3.8%。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-SPACING: 0px;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 16px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px Simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">有券商分析称，从产品发行目的看，公积金的发行意愿要强于商业银行。公积金贷款相较于商业银行个人住房*押贷款，历史率更低，同时提前还款概率更低，因此率也更低。但是区域集中特征更为明显，三四线城市公积金发放的产品可能率会高一些。部分公积金贷款可能采取置业公司提供担保的方式为底层基础资产增信。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-SPACING: 0px;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 16px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px Simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">2016年多地住房公积金个贷率前所未有地超过100%。据中国房地产报记者查阅相关资料显示，去年底厦门公积金贷款使用率超过100%后，不断飙升，截至2016年3月31日，厦门市住房公积金贷款使用率已高达108.18%。福州住房公积金个贷使用率已达105.23%，武汉个贷率已达106.8%，在15个副省级城市中。此外，截至3月底，南京个贷率已经超过105%，湖州个贷率则于2015年7月便已达到101%，同时，此前未出现过公积金吃紧的南昌，其个贷率也早已超过警戒线，达101%。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-SPACING: 0px;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 16px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px Simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">据了解，住房公积金贷款类证券化产品由于有存在负利率的可能，多使用超额*押的增信方式提供一定利差补偿。例如上海市公积金管理发行的4期产品、湖州公积金发行的一期产品都使用了超额*押的外部增信方式。其中“沪公积金2015年期1号个人住房贷款资产支持证券”超额*押率占整体发行规模的7.41%，主要是由于底层资产全部为2015年新发放的贷款，房价处于高位，且贷款利率较低，因此提供更多的超额*押保护。“湖州公积金2016年期个人住房贷款资产支持证券”超额*押率也有7.52%，主要用于预防底层资产集中、初始贷款利率较低的问题。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;WORD-SPACING: 0px;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 16px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/24px Simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">业内人士指出，针对目前公积金资产证券化产品的负利差问题，市场主要是通过超额*押的内部增信方式和现金储备的贴息方案来解决。但这两种方案都是由公积金管理让渡一部分资金权益来弥补负利差的影响，实质上削弱了其发行证券化产品进行融资的效果。对此建议以统一标准的方式发展RMBS市场，可借鉴国际成熟经验，成立支持住房金融机构，以一定的标准收购重组个人住房*押贷款，再以标准化证券的形式滚动出售，并进行统一的登记托管结算。

标签：增加贷款资产公积金贷款沭阳房天下

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