[摘要] 一线城市及部分二线城市楼市经历了上半年的升温后，涨势趋缓、地王频现、限购限贷、杠杆风险等成为房地产业的热点问题。日前在海南举行的2016博鳌房地产论坛上，与会人士就此发表了各自的看法。
一线城市及部分二线城市楼市经历了上半年的升温后，涨势趋缓、地王频现、限购限贷、杠杆风险等成为房地产业的热点问题。日前在海南举行的2016博鳌房地产论坛上，与会人士就此发表了各自的看法。
热点一房价会否继续上涨？
“今年上半年出现的部分城市房价新一轮上涨不可持续，下半年或将下降。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷说。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，6月份70个大中城市房价环比上涨城市数继续减少，涨幅继续收窄。
数据显示，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有55个和48个，分别比上月减少5个和1个；下降的城市分别有10个和14个，分别比上月增加6个和1个。新建商品住宅价格环比上涨的55个城市里，有33个城市的涨幅比上月收窄；涨幅为4.9%，低于上月0.6个百分点。
据测算，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均分别上涨1.8%和1.2%,分别比上月收窄0.1和0.2个百分点。分城看，一线城市环比涨幅比上月略有扩大，二三线城市环比涨幅持续收窄。
国家统计局新闻发言人盛来运说，几个月来，房地产销售保持较高增速，但在经历回落过程；房价涨幅有所放缓，楼市分化较为明显。
谈及未来房地产市场的走势，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，预测下半年将会比较平稳，增速会放缓。“由于房价已经到达周期高位，明年部分城市房地产市场将出现负增长。”
对于房地产下行趋势的判断，全联房地产商会创会会长聂梅生也表示认同，她认为上半年房价涨幅已形成阶段性高点，未来整个市场趋缓已成趋势。
热点二“地王”频现背后有何风险？
地王频现成了上半年房地产市场的一大特征，50个主要城市冒出200余宗“地王”。与会人士认为，这场“地王盛宴”背后的风险值得警惕。
“地王项目未来能否赚钱，要看货币政策是否会收紧。”迦南资本合作创始人、建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示。
对于地王频出现象，经济学家向松祚说，这说明中国房地产不够健康，目前北、上、广、深、杭均价已经接近5万元，购置100平方米房产需500万元，超过其高薪阶层年收入的10倍，房价收入比过高。
“现在是没买到地纠结三天，买到地纠结五年。”旭辉控股董事兼主席林中认为，未来5年，北上广深房价难以覆盖现在的地价，近来在这些城市买地如果要想有钱挣，压力不小。
热点三楼市调控是否更严？
就在与会人士就“如何看待二线城市限贷限购”讨论之际，二线城市“四小龙”中的两个先后发声：南京宣布在南京购买二套住房首付将不低于35％，土拍网上竞价达到限价90％时，该地块所建商品住房必须现房销售。苏州当日也规定首套未结清二套房首付比例上调，外地人买二套房要交1年社保。
南京上半年房价飙涨，6月新建住宅均价同比涨幅高达29.7％。
欧阳捷表示，二线热点城市出台调控政策，目的是解决房价过快上涨的问题，同时控制地价的快速上涨，两者相辅相成。
中国房地产协会原副会长朱中一也表示，中央提出抑制资产泡沫，预示着热点城市将严格实施差别化的住房信贷政策，以抑制房价、地价非理性上涨。南京、苏州通过限购、限贷等政策，力求降低房地产市场的杠杆率，抑制投资需求，呼应中央的“抑制资产泡沫”政策。
不过，此前合肥等城市的限贷政策被称为“严楼市限贷”引发争议，有人认为行政手段干预过多。顾云昌认为，限购、限贷等政策是不得已而为之，是短期行为。
“当市场下行了，这些政策也没必要再执行。”顾云昌说，房地产市场还是应回归市场手段来调控，行政手段为辅。
热点四杠杆风险到底大不大？
“中国居民购房加杠杆的速度过快。”中国银行业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松在论坛上说。
巴曙松表示，从他的研究来看，我国居民购房杠杆率从2005年的17.1％猛增到2015年的39.9％，2016年这个数字估计会上升至44％。每一轮房价的上涨，都伴随着居民购房杠杆率的提升。
“通过交易杠杆大致评估后发现，新增的房贷销售比处于高位，上涨空间有，但不宜有太乐观的预期。”巴曙松说，中国的新增房贷的销售比从2011年以来持续上升，2016年上半年高达43％，而50％左右被认为是居民新增房贷销售比比较高的水平。
与会人士认为，“首付和贷款”等杠杆产品应该被重点关注，否则会引发一连串的负面效应。
当谈及接下来是否会实行降准、降息等政策时，经济学家、国民经济研究所所长樊纲认为，现在都在强调回归中性，回归中性意味着不扩张、不收缩。
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房地产开发投资增速连续3月回落
国家统计局12日发布的“2016年1－7月房地产开发投资和销售情况”显示，由于地价高企，房地产开发投资意愿有所下降。此外，土地市场亦有所降温。
房地产开发投资增速已连续3个月回落。数据显示，2016年1－7月份，房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3％，增速比1－6月份回落0.8个百分点。其中，住宅投资36981亿元，增长4.5％，增速回落1.1个百分点。
研究院智库中心研究总监分析说，房地产开发投资数据之所以总体呈现出先高后低的态势，主要是部分房企因地价日益高企等因素的影响，减缓了土地投资的节奏。此外，不少三四线城市的新开工节奏依然缓慢，主要原因一是市场并没有强劲复苏，二是库存规模依然较大。
数据显示，1－7月份，房地产开发企业土地购置面积11167万平方米，同比下降7.8％，降幅比1－6月份扩大4.8个百分点；土地成交价款3848亿元，同比增长7.1％，增速比1－6月份回落3.1个百分点。
研究中心副总经理林波表示，在经历了地价与房价的飞速上涨之后，各线城市之间的投资预期正在快速拉近
研究中心日前发布的《中国城市房地产市场投资前景排行榜》显示，从市场容量指标来看，京沪深的人口增量与市场规模均位列前五，一线城市依然受到房企青睐。二线城市则可分为两类，类是成都、武汉等10个城市，年均住宅成交金额超过1100亿元，比其他二线城市高出1.6倍，比平均高出5倍；第二类是西安、太原等21个城市，排名虽在100名以内，但都或多或少存在库存过高、需求不足等问题。
商品房待售面积
连续5个月减少
国家统计局12日发布数据，7月末，商品房待售面积71382万平方米，比6月末减少34万平方米，连续5个月减少，累计减少2549万平方米。
房地产销售保持较快增长。1月至7月，商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4％，增速比1月至6月回落1.5个百分点。同期，商品房销售额57569亿元，增长39.8％。
值得关注的是，商业地产库存依然高企。国家统计局数据显示，7月末，办公楼待售面积增加26万平方米，商业营业用房待售面积增加196万平方米。同比分别增长9.8％和23.3％。
国家统计局新闻发言人盛来运在国新办发布会上表示，房地产市场“总体稳定、分化调整”的走势和格局下一阶段还会延续。
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